Le décret tertiaire, intégré à la loi ELAN, est une véritable révolution pour le parc immobilier tertiaire français. Il impose une réduction drastique de la consommation énergétique des bâtiments existants et touche de nombreux secteurs de l’activité économique, bien au-delà des seuls immeubles de bureaux. Les bâtiments commerciaux, hôteliers, éducatifs, et même certains bâtiments publics doivent désormais se conformer à cette réglementation.
Dans ce contexte, les maîtres d’ouvrage sont confrontés à de nombreux défis, tant techniques que financiers. Les objectifs imposés par le décret, avec des réductions de consommation de 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040, et 60 % d’ici 2050, nécessitent une réflexion profonde et des investissements majeurs pour moderniser les infrastructures.
Enjeux Techniques pour les Bâtiments d’Activité Tertiaire
Si les immeubles de bureaux sont parmi les premiers touchés par le décret tertiaire, il en va de même pour une grande partie des autres bâtiments utilisés à des fins tertiaires, tels que :
• Les centres commerciaux,
• Les hôtels et complexes touristiques,
• Les établissements d’enseignement privés,
• Les cliniques et hôpitaux privés,
• Les centres de congrès et autres équipements culturels.
Ces bâtiments présentent des profils énergétiques variés en fonction de leur usage, mais tous partagent des enjeux communs. La première étape pour tout maître d’ouvrage consiste à réaliser un diagnostic énergétique précis de l’état des lieux afin d’identifier les postes de consommation les plus critiques.
Rénovation énergétique des bâtiments complexes
Dans le cas des centres commerciaux ou des établissements hospitaliers, par exemple, les systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) sont généralement responsables d’une part significative des consommations énergétiques. Les gestionnaires doivent non seulement moderniser ces systèmes, mais aussi veiller à leur compatibilité avec les nouveaux standards de performance environnementale, comme la récupération de chaleur, le rafraichissement adiabatique ou l’utilisation de sources d’énergie renouvelables.
Sur le site Plateforme du Bâtiment à Bordeaux Nord, nous avons équipé le magasin d’une pompe à chaleur adiabatique (rafraîchissement complémentaire par humidification de l’air) autoalimenté par des panneaux photovoltaïques en toiture.
La gestion technique des bâtiments (GTB) constitue également une réponse essentielle pour optimiser la consommation énergétique. Ces systèmes permettent de contrôler et d’automatiser l’éclairage, le chauffage, et la ventilation de manière dynamique, en fonction des besoins réels. Bien qu’ils nécessitent des investissements initiaux, ils sont rapidement rentabilisés par les économies d’énergie qu’ils permettent de réaliser.
Enjeux Financiers : Un Investissement pour l’Avenir
Les rénovations énergétiques, surtout lorsqu’il s’agit de bâtiments complexes ou vastes, impliquent des investissements financiers conséquents. L’un des défis majeurs pour les maîtres d’ouvrage est d’assurer la rentabilité de ces investissements dans un contexte où les coûts initiaux peuvent paraître prohibitifs.
Rivage Ingénierie et Construction se positionne comme un partenaire de confiance capable d’accompagner les maîtres d’ouvrage dans la planification, le financement, et l’exécution des travaux de rénovation énergétique. Notre expertise permet de maximiser les opportunités de financements publics et privés, notamment à travers des dispositifs comme les certificats d’économie d’énergie (CEE) par exemple.
L’approche de Rivage repose sur une stratégie globale qui combine un diagnostic personnalisé avec une gestion optimisée des ressources. Nous aidons nos clients à réaliser des économies substantielles sur les charges d’exploitation, tout en augmentant la valeur patrimoniale de leurs bâtiments. Nos solutions sont taillées sur mesure pour chaque typologie d’immeuble, ce qui permet d’atteindre les objectifs du décret tout en optimisant les dépenses.
Enjeux Opérationnels et Risques pour les Immeubles Non Rénovés
Outre les enjeux financiers, les bâtiments tertiaires doivent également relever le défi de la continuité d’activité. La réalisation des travaux de rénovation peut engendrer des perturbations dans l’exploitation quotidienne des bâtiments. Dans certains secteurs, comme l’hôtellerie ou les centres commerciaux, où la présence du public est constante, cette problématique est particulièrement complexe.
En tant que spécialiste de la réhabilitation des bâtiments en site occupé, Rivage Ingénierie et Construction est capable de planifier et d’exécuter les travaux en minimisant les interruptions d’activité. Grâce à une méthodologie de phasage et une coordination stricte des chantiers, nous garantissons la continuité des opérations tout en respectant les délais et les budgets.
Exemple de phasage complexe : l’opération DISTRIWATT à Bruges (33). Pour les besoins de l’exploitation, les bureaux et le premier entrepôt a été réalisé en premier, et la deuxième partie de l’entrepôt a été livrée 18 mois plus tard.
Cependant, pour les immeubles anciens qui ne seront pas rénovés, le décret tertiaire introduit un risque de plus en plus tangible : la vacance immobilière. Ce phénomène est particulièrement marqué dans les grandes métropoles, où les entreprises, de plus en plus attentives à leur empreinte carbone et à la qualité de leurs locaux, privilégient des bâtiments neufs ou rénovés répondant aux standards les plus exigeants en matière d’énergie.
Le Risque de Vacance Immobilière : Cas des Métropoles de Bordeaux et Toulouse
Dans des villes dynamiques comme Bordeaux ou Toulouse, les zones d’activité tertiaire sont en pleine mutation. Prenons l’exemple du quartier Euratlantique à Bordeaux, et du quartier Jolimont à Toulouse, deux nouveaux quartiers autour des gares Saint-Jean et Matabiau qui attirent de nombreuses entreprises en quête de locaux neufs et performants sur le plan énergétique. Parallèlement, des quartiers plus anciens, comme les zones de Pelus à Mérignac ou Bordelongue à Toulouse, sont confrontés à un risque croissant de vacance si les immeubles de bureaux qui s’y trouvent ne sont pas rénovés.
Le marché locatif tertiaire évolue rapidement, et les entreprises cherchent de plus en plus à s’implanter dans des bâtiments respectueux des nouvelles réglementations environnementales. En conséquence, les bâtiments anciens, souvent mal isolés et énergivores, deviennent moins attractifs. Si ces immeubles ne sont pas mis en conformité avec le décret tertiaire, ils risquent de se retrouver vacants, incapables d’attirer des locataires sensibles à ces enjeux.
C’est ici que Rivage Ingénierie et Construction intervient pour aider les maîtres d’ouvrage à anticiper ces risques. Grâce à notre expertise dans la rénovation énergétique, nous offrons des solutions techniques et financières qui permettent de redonner de l’attractivité aux bâtiments vieillissants. En prenant en charge l’ensemble du processus, depuis le diagnostic énergétique jusqu’à la réalisation des travaux, nous accompagnons nos clients vers une mise en conformité réussie, évitant ainsi les problématiques de vacance immobilière.
Opportunités : Renforcer l’Attractivité des Immeubles et Anticiper les Sanctions
Si le décret tertiaire impose des obligations contraignantes, il offre également des opportunités pour les propriétaires et gestionnaires de bâtiments tertiaires. En rénovant leurs infrastructures pour répondre aux nouvelles normes, ils augmentent la valeur patrimoniale de leurs biens et leur attractivité sur le marché.
Les bâtiments conformes aux exigences énergétiques attirent des locataires plus rapidement et se positionnent mieux face à la concurrence des immeubles neufs. Cette transition énergétique est également un atout pour les entreprises qui cherchent à améliorer leur image et à réduire leur empreinte environnementale.
La réhabilitation des bureaux du 25 cours de Verdun à Bordeaux, face au Jardin Public, a demandé une attention toute particulière dans le remplacement des équipements de chauffage. L’ancienne chaudière à fioul a été démantelée et dépolluée, la cuve déposée et son emplacement a servi à installer des pompes à chaleur. Les radiateurs ont laissé place à des ventillo-convecteurs réversibles, encoffrés dans des menuiseries discrètes alliant la technique au respect architectural de cet édifice remarquable.
En outre, le décret tertiaire s’accompagne d’un système de sanctions pour les immeubles qui ne respecteraient pas les objectifs fixés. Le risque de se voir infliger des amendes ou des restrictions sur l’exploitation des bâtiments impose une prise de décision rapide et efficace de la part des maîtres d’ouvrage. Rivage Ingénierie et Construction propose des solutions clés en main pour garantir une mise en conformité avant l’entrée en vigueur de ces sanctions.
RIVAGE, Partenaire de Confiance pour la Transition Énergétique
Le décret tertiaire représente à la fois un défi et une opportunité pour le secteur immobilier tertiaire. Les enjeux techniques, financiers et opérationnels liés à la rénovation énergétique des bâtiments sont nombreux, mais avec l’accompagnement d’un acteur expérimenté comme Rivage Ingénierie et Construction, les maîtres d’ouvrage peuvent répondre sereinement à leurs obligations réglementaires.
Face au risque de vacance immobilière, notamment dans les grandes métropoles comme Bordeaux et Toulouse, il est impératif d’agir rapidement. Les bâtiments anciens, s’ils ne sont pas rénovés, risquent de perdre de leur attractivité et de devenir obsolètes dans un marché où les locataires privilégient des immeubles neufs ou rénovés. En tant qu’acteur incontournable du secteur, Rivage Ingénierie et Construction se positionne comme le partenaire idéal pour anticiper ces transformations, garantir la conformité des bâtiments et renforcer leur compétitivité sur le marché immobilier.
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